当大规模增量建设时代渐行渐远，城市更新正成为建筑业最受瞩目的新赛道。2026年，***印发《城市更新“十五五”规划》，标志着城市更新正式上升为国家顶层战略部署。从城镇危旧房改造到地下管网更新，从老旧小区加装电梯到历史街区活化，一场关乎数亿居民生活品质的城市空间再造工程正在全国范围内全面推进。对于建筑业而言，这不仅意味着巨大的市场空间，更要求企业实现从“开发建设”向“运营服务”的能力跃迁。

顶层部署：城市更新的战略高度

2026年上半年，***印发《城市更新“十五五”规划》，将城市更新纳入国家顶层部署。“六张网”建设——涵盖地下管网、新型电力系统、水网等领域——首次被写入国家战略层面，成为城市更新的重要抓手。与此同时，发改委在全国发展和改革工作会议上强调，要面向“十五五”谋划实施重大工程项目，充分发挥“两重”建设、新增地方政府专项债券等各类政府投资资金作用，不断提高投资效益。

住建部在2026年全国住房城乡建设工作会议上将“推进现代化人民城市建设”列为首要任务，提出要高质量开展城市更新、高质量实施“两重”“两新”项目建设、高效能推进城市治理。

智建路径：技术赋能破解更新难题

城市更新面临的一个核心难题是：如何在人口密集、空间局促的建成区内实施建设改造。以北京三里河一区28号楼为代表的“原拆原建”项目，为破解这一难题提供了技术范本。这栋老楼采用“智能建造-MiC技术”，在智能工厂完成90%以上的建造工序后运至现场拼装，46天完成主体结构封顶，居民半年内实现回迁。

西城区通过“党建引领+多方协作”模式，仅用100天便实现54户居民100%签约、100%搬家，打造出可复制、可推广的“西城样板”。该项目不仅解决了老旧楼房的居住安全问题，更通过优化空间设计、加装电梯、改善隔音防水等举措，实现了居住品质的系统性提升。

在更广泛的领域，模块化建筑已成为城市更新的关键技术路径。***《城市更新“十五五”规划》明确提出“推广装配式装修”“稳步发展装配式建筑”。目前，模块化建筑已在保障性住房、城市更新、学校、酒店、公寓等业态率先落地。

市场空间：万亿赛道的结构性机会

在城市更新的顶层战略下，多个细分领域存在广阔市场空间。城镇危旧房改造、城市地下管网改造、新型电力系统建设、水网建设等，均是政策重点支持的领域。在基建方面，应重点关注支出扩张尚有余力的经济发达地区和专项债、特别国债、央企投资充足的西部地区；在房建方面，应重点关注城市更新业务机会较充足的核心一二线城市。

毕马威中国地产与建筑行业主管合伙人指出，城市更新不仅是存量资产盘活的关键载体，更是推动建造方式升级、服务模式创新、价值链条延伸的重要场景。在政策支持、投资加码与技术赋能叠加下，行业正从增量扩张转向存量提质，从建造为主转向建管运营一体化。

模式转型：从建设者到运营者

城市更新对建筑企业提出了全新的能力要求。行业分析认为，建筑企业需要从单纯“开发建设”向综合“运营服务”转型，从“工程承包”向“投建营一体化”转型，打通“投资-建设-运营-退出”全链条闭环，获取更稳定更长期的收益。以八大建筑央企为代表的头部企业正加速向新兴业务转型，不同企业依托自身优势在战略定位、转型侧重点及实施路径上呈现差异化格局。

住建部也明确将“高水平推动城乡融合发展”列为重点工作方向。城市更新不仅是工程技术的更新，更是城市治理理念的升级，要求建设者在规划设计、建设施工、运维管理全生命周期中具备综合服务能力。